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CREロジ Research Memo(3):2019年12月期は営業収益・各利益とも上方修正した計画を上回る好業績  5月11日15時13分

■CREロジスティクスファンド投資法人<3487>の業績動向

1. 2019年12月期(第7期)の業績概要
2019年12月期(第7期)における物流事業に関わる事業環境は、サプライチェーン・マネジメント(複数の企業間で統合的な物流システムを構築し、経営の成果を高めるための手法)の高度化や通信販売・電子商取引(EC)の拡大、3PL(サードパーティーロジスティクス:荷主の既存の物流業者とは別の第三者である物流業者が、物流業務を一括して受託すること)事業者の利用拡大を背景として、物流不動産に対する需要が引き続き強い。こうした市場の拡大に伴い物流不動産の利用者の裾野が拡大した結果、大規模な物流不動産のみならず、高いスペックを有しつつ、多様な物流機能や規模を有する物流不動産の需要が高まっている。

このような環境のなか、同投資法人は保有9物件についてCREと連携し、適切な管理運営のもと運用しており、当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は100%と良好な稼働状況を維持している。営業収益1,580百万円(前期比11.9%増)、営業利益828百万円(同15.2%増)、経常利益687百万円(同15.0%増)、当期純利益686百万円(同15.1%増)となった。安定的な運用により、営業収益のほか各利益についても2019年6月に上方修正した計画を上回っての着地であり、上場来4期連続で計画を上回った。

2. 第2回公募増資及び資産取得
同投資法人は、2019年7月に続き2020年1月に2期連続となる第2回公募増資を行い、4物件の資産を取得している。取得した4物件は「ロジスクエア草加」「ロジスクエア八潮」「ロジスクエア瑞穂A」「ロジスクエア瑞穂B」。取得価格は19,560百万円となり、稼働率100%、賃料収入から減価償却費以外の費用を控除した不動産の実質的な利回りである平均鑑定NOI(Net Operating Income)利回りは4.7%となる。また、投資口価格から逆算される不動産のキャップレート(期待利回り)であり、J-REIT投資による評価指標の1つとされるインプライド・キャップレートを上回る適正な価格での外部取得となった。

同投資法人の2019年12月期末時点での保有物件数は9物件、取得価格54,115百万円、平均鑑定NOI利回り4.9%、テナント数12件、首都圏比率94.7%、稼働率100.0%、CRE開発比率100.0%となった。なお、上記4物件取得後は保有物件数13物件、取得価格73,675百万円、ポートフォリオ全体の平均鑑定NOI利回りは4.9%を維持、テナント数16件、首都圏比率96.1%、稼働率100.0%となる。また、これら4物件については、過去にCREグループが開発した施設を外部のファンドに売却していたものを、1年半の交渉により取得したものとなる。

(執筆:フィスコ客員アナリスト 村瀬智一)




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